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法院照样拍卖它,西南最早的摩托车胎企业土地

近日,重庆市云阳县法院发布消息,其将在公开拍卖平台上拍卖重庆旭恒橡胶制品有限公司位于云阳县人和镇工业园区的房屋及土地使用权。

只有唯一一套住房,不再是老赖逃避法院执行的理由。昨日,重庆晚报记者从市一中院获悉,家住大足区的被执行人徐某、陈某夫妻,以法院执行拍卖自己唯一一套住房为由,提出执行异议及复议,经两级法院审查,法院最终裁定驳回异议及复议申请。这是最高法在今年5月5日发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》后,我市审结的首例唯一住房执行异议案。

  每经记者 鄢银婵 发自重庆

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重庆晚报记者 唐中明

  一直走在全国农村土地流转前面的重庆,近期又有了新探索。

2010年4月,云阳县法院对肖某诉徐某、陈某夫妻借款纠纷案作出判决,徐某、陈某偿还肖某借款474500元。二审驳回徐某、陈某上诉维持原判。判决生效后,肖某申请云阳县法院强制执行,由于徐某、陈某在大足区玉龙镇有房屋可供执行,云阳县法院依法委托大足区法院执行。

  据重庆联合产权交易所 (以下简称重庆联交所)消息,重庆云阳县一块2700亩14年期农村土地承包经营权近日成功通过互联网交易系统公开流转,这也是重庆利用互联网交易系统实现农地流转的首次尝试。

大足区法院2013年6月委托评估机构,对徐某、陈某在大足区玉龙镇一套建面133.31平方米的住宅进行评估,评估价48.58万元。大足区法院依法对房屋进行公开拍卖,竞买人张某以31.0912万元购得。之后,张某于2014年6月30日到产权部门办理过户手续,但被执行人徐某、陈某拒绝搬离房屋,还对大足区法院的执行行为提出异议,认为法院在执行过程中,评估拍卖的房屋系被执行人唯一住房,执行行为违反最高法关于不得拍卖被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋的规定,要求法院撤销拍卖行为。

  分析人士认为,通过网络公开竞价的方式可以更好地发现农村土地价值,发现投资者,增加土地流转效益。同时,还能有效杜绝暗箱操作,促进交易公开、公平、公正,保护农民的利益。

大足区法院审查后认为,被执行人徐某与其父等人在户籍地大足区拾万镇将军村,有面积为171.83平方米的农村住房未分割,仍可共同居住,在大足区玉龙镇的房屋不是其唯一住房,徐某、陈某的异议理由不成立,依法裁定驳回异议人的异议申请。

  近年来,重庆在农村土地流转方面有颇多尝试。早在2008年,重庆便筹建了中国第一家农村土地交易所,希望打破城乡二元土地阻隔,优化城乡用地结构,并创新性地推出地票制度,以盘活农村土地市场。

徐某、陈某不服,向市一中院申请复议,请求撤销大足区法院的执行裁定。市一中院审查认为,根据最高法今年5月5日发布的司法解释第20条规定,申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准,从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的,被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的,人民法院不予支持。

  多地土地流转“触网”

市一中院认为,5月19日该案听证时,申请执行人肖某书面同意从拍卖款中依法扣除相应的房屋租赁费给被执行人,所以对徐某、陈某的异议及复议申请不予支持。

  《每日经济新闻》记者通过重庆联交所官网了解到,近日,云阳县盘龙街道办事处旺龙村2700亩14年期农村土地承包经营权通过互联网交易系统实现公开流转。

背景

  资料显示,上述土地承包经营权经过2位投资人先后26次互联网报价,最终以56.73万元/年、14年共计794.26万元的价格成交,增值率达9.67%,成为重庆首次利用互联网交易系统实现农地流转的成功尝试。

保障居住权而非房屋所有权

  “这次拍卖的一大创新之处在于交易平台和交易形式的改变。”重庆市社会科学研究院区域经济研究所所长李勇表示,通过互联网竞价,能在一定程度上增加交易对象,且不受空间限制,提高了交易活跃度。

今年1月1日,最高法《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》颁布施行,第六条规定:对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。

  值得注意的是,将互联网平台延伸至农地拍卖,重庆并非首吃螃蟹者。根据今年中央“一号文件”,在农村闲置土地逐渐增多的大环境下,为避免耕地浪费,多地政府均鼓励农户流转土地经营权,在流转形式上也不乏创新。据《农民日报》报道,此前天津市宝坻区方家庄镇碱场村1818亩农村土地流转项目,便通过天津农村产权交易所网络竞价平台成功竞价,成为天津市首笔通过远程网络电子竞价进行的农村土地流转项目。

该规定出台后,一些人认为这是明示对被执行人的唯一一套住房不得执行。一些不良债务人自以为有了逃避法律责任的尚方宝剑,对于法院的强制执行更加不放在眼里,使得原本就存在的法院执行难雪上加霜。

  此外,今年5月,浙江省供销社直属企业浙江兴合电子商务有限公司也联合阿里巴巴集团聚划算平台等单位在安徽省绩溪县实施了一个名为“聚土地”的项目,将土地流转与电子商务结合起来。

今年5月5日,最高法又发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》,明确在三种情况下,被执行人名下的唯一住房可以执行。最高法执行局副局长张根大就此表示,在执行程序中,法院保障被执行人的居住权,而不是房屋的所有权。同时,这种居住权应是被执行人及所扶养家属生存所必需的,否则就不属于必要的保障。这个保障是有期限的,所谓救急不救穷,不能将本应由政府承担的社会保障义务全部转嫁给申请执行人。被执行人不能利用法律对他生存权的保障来逃避执行。

  网上竞价可在全国推广

说法

  事实上,作为城乡统筹改革试验区的重庆,在农村土地流转上已积累了很多经验。

唯一住房三种情形不豁免

  据 《每日经济新闻》此前报道,早在2008年,重庆先行先试的地票制度,探索出了一条解决城镇化进程中农民进城后建设用地被闲置废弃、耕地保护压力增大、城市建设用地紧缺等问题的新路子,同时实现了农民土地财产权利,达到多赢的效果。

《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条规定,在金钱债权执行中,符合下列情形之一,被执行人以执行标的系本人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的,人民法院不予支持:

  所谓“地票”,简单来说就是城市建设用地指标。重庆市国土资源和房屋管理局提供的信息显示,截至2013年12月底,该市已成交地票13.15万亩,成交额达267亿元。

对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;

  “地票制度和互联网拍卖流转是两种模式,两者之间有所区别。”李勇认为,地票制度是将宅基地等复垦为耕地,且验收合格后将其作为建设用地指标进行交易,在一定程度上对土地的性质有所改变,并且农民依然拥有对该土地的经营使用权;而互联网拍卖流转则完全没有涉及土地性质,农民出让的是该土地的经营使用权,进而实现收益。

执行依据生效后,被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;

  在李勇看来,互联网平台的引入在全国各地均具有推广价值。

申请执行人按照当地廉租房保障面积标准为被执行人及其所扶养家属提供居住房屋,或者统一参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

  据重庆农村土地交易所人士提供的数据显示,截至目前,重庆已实现20478亩承包耕地经营权、8441亩林地经营权、1500亩四荒地经营权交易,受益农户5081户。其中,今年累计组织9宗19510亩承包耕地经营权、1宗5441亩林地经营权、1宗1500亩四荒地经营权交易鉴证。

比如说,被执行人50岁,其子25岁且有房产,即便被执行人只有一套房屋,也可以被执行;被执行人名下只有一套100平方米的房屋,申请执行人按照廉租房标准,为被执行人提供一套小面积房屋,用于维持其生活必需,那么被执行人名下这套100平方米的房屋就可以被执行;申请执行人按照当地平均租房价格,为被执行人提供5到8年的租房费用,则被执行人名下这套100平方米的房屋也可以被执行。

支招

对付唯一住房老赖四步走

如果你遇上老赖以唯一一套住房抗衡法院执行,怎么办?重庆晚报新闻律师团成员、重庆捷讯律师事务所主任孙远强支招,当事人可采取四步走:

1、申请人提出申请,法院审查被执行人住房情况。

2、委托评估机构对被执行人的房产进行评估。

3、依法拍卖被执行人房屋。

4、在拍卖款中优先保留相应价款,由被执行人自行购买或租赁房屋,最终实现执行。

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